Si vous possédez des parts dans les SCPI de La Française, la chute des rendements et les demandes de retrait en attente exigent une analyse lucide de votre patrimoine :
- Liquidité bloquée chez La Française REM, avec des milliers de parts en attente de rachat pour les épargnants.
- Rendements sous pression sur Épargne Foncière et Sélectinvest 1, impactés par la crise de l’immobilier de bureau.
- Stratégie d’arbitrage recommandée : conservez si le soutien du Crédit Mutuel limite la casse, mais évitez tout réinvestissement.
💡 À retenir
Je vous conseille de geler vos versements et de ne pas céder à la panique en bradant vos parts. Pour les porteurs historiques, conserver reste la moins mauvaise option le temps que la restructuration du portefeuille porte ses fruits.
Baisse des dividendes et parts bloquées : ce qui se passe vraiment chez La Française REM
La situation secoue le secteur de l'épargne immobilière. Si vous suivez mes analyses, vous savez que je ne mâche pas mes mots quand la gestion déraille. Chez La Française Real Estate Management, les signaux d'alerte s'accumulent depuis plusieurs trimestres, avec en première ligne un blocage massif des retraits pour les associés souhaitant sortir. Bref. On ne va pas tourner autour du pot.
Le mécanisme de la suspension de la variabilité du capital
Quand les demandes de vente dépassent largement les nouvelles souscriptions, le mécanisme s'enraye. La société de gestion se retrouve alors contrainte d'appliquer les règles statutaires. En clair : elle suspend la variabilité du capital pour basculer vers un registre des retraits. J'observe que beaucoup d'épargnants découvrent cette mécanique dans la douleur. Les parts ne sont plus rachetées par le fonds, mais inscrites sur une liste d'attente en espérant l'arrivée hypothétique d'un nouvel acheteur. Sans nouvelle collecte ou vente d'actifs, le dossier stagne. C'est là que ça coince. Pour débloquer la situation, il faudrait céder des immeubles au juste prix, mais le marché tourne au ralenti. (voir aussi : montant à investir en SCPI)
Des distributions sabrées sur LF Grand Paris Patrimoine
Les porteurs de parts subissent un double effet ciseau. D'un côté, une baisse sensible du cours ou de la valeur de réalisation, et de l'autre, une coupe sévère dans les acomptes sur dividendes. Prenons le cas précis de LF Grand Paris Patrimoine. Cette SCPI, très exposée à l'immobilier d'entreprise en première couronne parisienne, souffre de la vacance locative et du désamour pour les surfaces de bureau classiques. J'ai analysé les derniers bulletins d'information : les distributions ont chuté pour préserver la trésorerie des fonds. Les gérants ajustent le tir face aux exigences environnementales qui coûtent cher en travaux. Pour l'épargnant qui comptait sur un revenu complémentaire stable, la douche est particulièrement froide.
- L'accumulation de parts en attente de retrait bloque la liquidité des épargnants historique.
- La baisse du taux d'occupation financier dégrade directement la capacité de distribution de la SCPI de La Française.
- La surcapacité des surfaces de bureaux périphériques force des arbitrages lourds et coûteux.
Le niveau global des parts en attente de rachat chez certains gérants historiques atteint désormais des sommets, neutralisant la liquidité pour des milliers de porteurs de parts.
Rendements réels et santé financière des SCPI clés comme Épargne Foncière et Sélectinvest 1
Examinons ce que racontent les chiffres réels. En tant qu'investisseur attentif à la santé des véhicules de placement, je refuse de me fier uniquement aux discours marketing. La réalité du terrain impose une lecture froide des bilans d'Épargne Foncière, de Sélectinvest 1 ou de Crédit Mutuel Pierre 1.
Épargne Foncière et Sélectinvest 1 face au mur de la valorisation
Ces paquebots de la pierre-papier ont accumulé des milliards d'euros de capitalisation en misant massivement sur le secteur des bureaux. Sauf que les habitudes de travail ont changé. Ce que je constate en disséquant la valeur de reconstitution d'Épargne Foncière, c'est l'impact direct de la hausse des taux d'intérêt sur la valeur des immeubles en portefeuille. Les expertises immobilières ont entraîné un ajustement brutal à la baisse du prix de la part pour coller à la réalité de l'actif net réévalué. La société de gestion La Française tente d'amortir la chute en diversifiant vers le commerce ou la logistique, mais la masse des actifs historiques pèse lourdement sur la performance globale.
Crédit Mutuel Pierre 1 : des fondamentaux sous surveillance
Le cas de Crédit Mutuel Pierre 1 illustre parfaitement les tensions actuelles. Les données officielles affichent des métriques bien précises pour ce véhicule emblématique :
- Un prix de la part fixé à 285 € après les ajustements de marché.
- Un rendement historique en 2022 ressorti à 4,2 %, illustrant le début de la pression sur les loyers.
- Un taux d'occupation financier qui se maintient à 91,40 %, tandis que sa capitalisation franchit la barre des 1 099,76 M€.
Ce taux d'occupation semble honorable à première vue. Mais attention aux concessions accordées aux locataires pour les maintenir en place : franchises de loyer, travaux pris en charge par le bailleur... Tout cela rogne la rentabilité réelle. Je vous invite à surveiller le rendement réel une fois ces artifices comptables purgés. En intégrant la baisse de la SCPI Épargne Foncière dans une vision d'ensemble, le constat reste globalement très prudent.
Sur la SCPI Crédit Mutuel Pierre 1, le prix de la part s'établit à 285 € avec un rendement 2022 de 4,2 %, un TOF de 91,40 % et une capitalisation de 1 099,76 M€.
Faut-il revendre ou conserver vos parts face à l'adossement du Crédit Mutuel
C'est la question cruciale que vous me posez chaque semaine. Faut-il solder ses positions quitte à essuyer une perte en capital, ou patienter le temps que l'adossement bancaire au groupe Crédit Mutuel fasse son œuvre ? La réponse demande de la nuance (et surtout d'éviter toute réaction émotive).
L'effet réseau : force ou illusion pour la liquidité ?
L'appartenance à un grand groupe bancaire offre incontestablement une assise financière solide pour la gestion globale. Mais attention aux fausses promesses. Ce n'est pas parce que la banque mère dispose d'un bilan solide qu'elle va racheter directement vos parts bloquées avec ses propres fonds fonds. L'adossement permet de restructurer la dette des fonds, d'obtenir des lignes de crédit pour financer les travaux nécessaires de rénovation énergétique, et d'éviter les faillites d'actifs. En revanche, pour la remise en marche des arbitrages, la banque ne se substituera pas à l'absence de nouveaux souscripteurs. Le canal de distribution interne du groupe bancaire peut relancer la collecte, mais la priorité donnée aux nouveaux produits plus compétitifs ralentit ce transfert.
Quelle décision prendre selon votre profil patrimonial ?
Si vous cherchez à déterminer le bon montant à investir en SCPI aujourd'hui, la réponse est simple : zéro sur ces véhicules en restructuration. En revanche, pour ceux qui possèdent déjà des lignes, la question de l'arbitrage se pose différemment. Vendre aujourd'hui sur le marché secondaire signifie souvent accepter une décote violente, parfois supérieure à 20 % ou 30 % par rapport à la valeur d'expertise de la part. Si vous n'avez pas un besoin urgent de liquidités, garder vos parts reste la stratégie la moins dommageable. Les dividendes, bien que réduits, continuent de tomber. En revanche, la question se pose différemment pour ceux qui détiennent de la SCPI en nu-propriété ou des parts en direct dans une optique de transmission à long terme, où le temps joue en votre faveur. (voir aussi : baisse de la SCPI Épargne Foncière)
- Conservez si votre horizon de placement dépasse 8 à 10 ans et que vous n'avez pas besoin de capital immédiat.
- Ne tentez pas une vente à casse-prix sur le registre des retraits si vous pouvez encaisser le rendement résiduel.
- Diversifiez vos prochains flux vers des secteurs plus porteurs comme la santé ou la logistique européenne.
Les données de Glassdoor attribuent au Groupe La Française une note globale de 4,2 étoiles sur 5 basée sur 65 avis d'employés, témoignant d'une structure interne qui reste solide malgré la tempête immobilière.
Cartographie comparative des fonds de La Française REM
J'ai compilé les métriques fondamentales de ces véhicules pour vous offrir une vision synthétique de leurs risques.
| SCPI analysée | Typologie dominante | Statut de la liquidité | Orientation recommandation |
|---|---|---|---|
| LF Grand Paris Patrimoine | Bureaux première couronne | ❌ Blocage critique | ⚠️ Allégement prioritaire |
| Épargne Foncière | Bureaux et commerces | ⚠️ Registre saturé | ⭐ Conservation sous réserve |
| Sélectinvest 1 | Bureaux historiques | ⚠️ File d'attente longue | ⭐ Statu quo temporaire |
| Crédit Mutuel Pierre 1 | Bureaux diversifiés | ✅ Liquidité sous contrôle | ⭐⭐ Maintien en portefeuille |
Les bases de la SCPI en images
J'ai sélectionné cette vidéo produite par La Française. Elle explique la structure légale et le fonctionnement d'une SCPI.
Garder la tête froide face à la tourmente des fonds historiques
Face au blocage des retraits et aux ajustements de valorisation, la situation de chaque SCPI de La Française exige une stratégie sans concession. J'observe que brader ses parts sur un marché secondaire grippé constitue souvent la pire des décisions financièrement. Si les baisses de distribution pèsent sur vos revenus, l'adossement bancaire offre au moins un bouclier contre un risque de faillite pure et simple.
Pour votre portefeuille, le mot d'ordre est clair : geler tout nouvel apport sur ces véhicules en restructuration tout en surveillant le taux d'occupation financier lors des prochains bulletins trimestriels. Le temps jouera en votre faveur une fois la transformation des actifs de bureau amorcée. La vraie question est désormais de savoir combien d'années vous êtes prêt à patienter pour retrouver de la liquidité des parts.
Sources :
- Les Echos Investir, la hausse critique du volume de parts en attente de rachat et la crise de liquidité touchant les SCPI historiques : https://investir.lesechos.fr/placements/sicav-fonds/les-scpi-de-bureaux-du-groupe-la-francaise-coupent-leurs-dividendes-et-sappretent-a-suspendre-la-variabilite-de-leur-capital-2217703
- Meilleurtaux Placement, les données chiffrées de Crédit Mutuel Pierre 1, incluant son prix de part à 285 €, son rendement 2022 de 4,2 %, son TOF de 91,40 % et sa capitalisation : https://placement.meilleurtaux.com/scpi/societe-gestion-scpi/la-francaise.html
Réponses à vos questions sur les SCPI La Française
Comment retirer vos parts d'une SCPI La Française actuellement bloquée ?
Vous devez inscrire vos parts sur le registre des retraits de la société de gestion. La variabilité du capital étant suspendue, le rachat automatique par le fonds n'existe plus. Votre vente dépend exclusivement de l'arrivée d'un nouvel acheteur ou de cessions d'immeubles arbitrées par la gérance.
Est-ce le moment de revendre vos SCPI de bureaux ?
Je vous déconseille de vendre dans la précipitation si vous n'avez pas un besoin urgent de liquidités. Brader vos parts sur le marché secondaire impose des décotes souvent supérieures à 20 %. Si votre horizon reste long, conserver permet au moins d'encaisser les dividendes résiduels.
Quel est l'impact réel de l'adossement au Crédit Mutuel sur la liquidité ?
L'adossement bancaire sécurise la structure financière et facilite le financement de la rénovation des immeubles. En revanche, le groupe bancaire ne rachetera pas vos parts avec ses fonds propres. Cet adossement apporte de la solidité globale, mais il ne résout pas immédiatement le blocage des retraits.
