Face aux ajustements de dividendes des SCPI de La Française, je décrypte l’impact réel sur votre portefeuille d’immobilier tertiaire, la liquidité des parts et les arbitrages stratégiques à mener dès maintenant :
- Baisse des rendements : les corrections de valeurs de reconstitution touchent de plein fouet les fonds historiques axés sur le bureau.
- Blocage des retours : la suspension temporaire du capital variable gèle la liquidité sur Épargne Foncière et Sélectinvest 1.
- Arbitrage ciblé : conservez vos parts à fort rendement résiduel et cédez prioritairement les véhicules tertiaires les plus exposés.
💡 À retenir
J’en suis convaincu : pas de panique irréfléchie sur vos SCPI de La Française. Si votre horizon reste le long terme, attendez la stabilisation des prix des bureaux, mais réarbitrez immédiatement les lignes bloquées sans potentiel de revalorisation rapide.
Coupe de dividendes et baisse de rendement des SCPI de La Française
Le marché de l'immobilier d'entreprise traverse une phase d'ajustement sévère, et le secteur des bureaux subit de plein fouet la hausse des taux d'intérêt. Pour de nombreux épargnants, les alertes se multiplient. J'observe que les fonds gérés par La Française REM enregistrent des révisions de distribution parfois brutales, ce qui choque ceux qui considéraient ces véhicules comme des placements de pure bon père de famille. En pratique, le rendement distribué n'est pas un chiffre magique garanti par la société de gestion : il dépend de la santé financière des locataires et du niveau des loyers effectivement encaissés.
Quand les charges d'emprunt grimpent et que la vacance locative augmente dans certains immeubles anciens, la rentabilité baisse. C'est mathématique. La baisse de rendement n'est donc pas une surprise générale pour les analystes, mais elle concrétise la réalité du marché pour le grand public. Ce que je vérifie systématiquement, c'est la différence entre la capacité de distribution réelle du fonds et les montants historiquement versés. Certaines SCPI ont longtemps pioché dans leurs réserves pour maintenir un taux de distribution artificiellement haut, un mécanisme qui touche désormais à ses limites.
Dans ce contexte, les épargnants cherchent à évaluer l'impact sur leur portefeuille. J'ai regroupé ici les principaux facteurs qui expliquent la compression actuelle des revenus distribués :
- Taux d'occupation financier en baisse : les libérations de surfaces de bureaux non compensées réduisent directement la collecte de loyers.
- Renégociation des baux commerciaux : les locataires exigent des franchises de loyer ou des aménagements tarifaires lors des renouvellements.
- Coût des travaux de transition énergétique : les exigences environnementales imposent des investissements lourds, prélevés sur les flux disponibles.
Sur des véhicules emblématiques comme LF Grand Paris Patrimoine ou Crédit Mutuel Pierre 1, la révision des acomptes trimestriels est devenue inévitable. S'intéresser aux critères de choix d'une SCPI de rendement permet de mieux comprendre pourquoi les fonds exclusivement orientés vers le tertiaire souffrent davantage que les véhicules diversifiés ou récents.
SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 : Prix de la part à 285 €, rendement affiché de 4,2 % en 2022 et capitalisation de 1 099,76 M€.
Les dividendes ne constituent d'ailleurs qu'une partie du problème. La valeur même du patrimoine sous-jacent a glissé, entraînant des corrections directes sur les prix de souscription.
Analyse des valeurs de reconstitution et de la liquidité chez La Française REM
La valeur de reconstitution reflète la valeur réelle des immeubles détenus, augmentée des frais nécessaires pour reconstruire le patrimoine à l'identique. Elle donne la vraie mesure de la santé financière d'une SCPI. Lorsque l'actif net réévalué baisse de manière significative sous l'effet de l'expertise immobilière, la société de gestion est contrainte par la réglementation d'ajuster le prix de la part.
La dépréciation des actifs et l'ajustement du prix des parts
Chez La Française REM, l'expertise des actifs a conduit à des décotes notables. Des véhicules majeurs comme Épargne Foncière et Sélectinvest 1 ont vu leur valeur d'expertise diminuer sous le poids du désamour pour l'immobilier de bureau périphérique. Si la valeur de reconstitution s'éloigne de plus de 10 % du prix de souscription, la révision à la baisse est obligatoire. Ce processus protège les nouveaux entrants, mais il matérialise une perte en capital pour les porteurs historiques.
Le blocage du capital variable et la montée des parts en attente
Le véritable point de blocage pour les investisseurs ne réside pas uniquement dans la baisse de la valeur théorique des parts, mais dans l'impossibilité de revendre. La suspension de la variabilité du capital intervient lorsque les demandes de retrait dépassent largement les nouvelles souscriptions. C'est l'impasse. La collecte nette devenant négative, la société de gestion stoppe le mécanisme de remboursement automatique et met en place un registre des retraits.
Sur SCPI de La Française, des milliers de parts restent bloquées sans contrepartie en face. La liquidité s'est envolée. Dans un fonds à capital fixe ou un fonds variable suspendu, un associé ne peut sortir que si un nouvel acheteur se présente, ou si la société de gestion vend des immeubles pour créer un fonds de remboursement. Sauf que vendre des immeubles de bureau rapidement exige de concéder des rabais très importants, ce qui pénaliserait le reste des associés.
Le Groupe La Française bénéficie d'un adossement bancaire solide avec le Crédit Mutuel, mais l'adossement d'une maison-mère ne garantit pas la liquidité des fonds gérés.
Beaucoup d'investisseurs ont cru à tort que la présence d'un grand groupe bancaire permettait de racheter automatiquement les parts en attente. C'est une erreur d'interprétation juridique claire. Le capital de la SCPI reste séparé du bilan de sa maison de gestion ou de son actionnaire bancaire. Pour ceux qui détiennent ces titres via des contrats d'assurance vie, la problématique prend une forme différente. Les conditions de distribution des dividendes des SCPI en assurance-vie imposent parfois à l'assureur de garantir la liquidité, mais certaines compagnies appliquent désormais des pénalités de sortie ou suspendent à leur tour les arbitrages vers d'autres supports.
Arbitrage et stratégie pour gérer vos parts de SCPI La Française gelées
Que faire face à des lignes bloquées ou dont le rendement baisse de trimestre en trimestre ? Rester immobile en espérant un retour rapide à l'âge d'or est une posture risquée. En ce qui me concerne, je privilégie toujours une approche factuelle : il faut analyser la qualité du patrimoine restant, le taux d'occupation financier effectif et le niveau d'endettement de chaque fonds avant d'agir.
Trois options stratégiques s'offrent aujourd'hui aux porteurs de parts :
- La conservation passive : adaptée si vous n'avez aucun besoin de liquidité immédiat et que la SCPI conserve un patrimoine bien situé en centre-ville.
- L'inscription sur le registre de retrait : indispensable si votre objectif prioritaire est de récupérer du cash, tout en sachant que le délai d'exécution peut s'étendre sur plusieurs semestres.
- La vente sur le marché secondaire à prix décalé : accepter une décote supplémentaire pour solder sa position et réallouer le capital vers des opportunités plus dynamiques.
Prendre des décisions de gestion sur son portefeuille implique de regarder froidement le manque à gagner. Si vos parts sont bloquées, il convient de vérifier si la durée d'attente estimée est compensée par le dividende résiduel encaissé. Dans certains cas, inscrire ses parts sur le registre des retraits est la seule option logique, mais cela demande de la patience.
Si vous avez encore une capacité d'apport, il peut être opportun de s'interroger sur le montant à investir en SCPI nécessaire pour diversifier votre patrimoine global hors de l'immobilier tertiaire classique. Inutile d'injecter du capital frais sur des lignes en difficulté pour tenter de lisser un prix d'achat moyen : il vaut mieux orienter les flux vers des secteurs en croissance comme la logistique ou l'immobilier de santé.
La baisse des valeurs de reconstitution s'inscrit dans un cycle immobilier de correction des prix de l'immobilier d'entreprise.
Mon sentiment sur ce dossier reste nuancé. La Française REM est un acteur historique qui possède des équipes de gestion expérimentées, capables de restructurer des actifs et de renégocier des baux sur le long terme. Mais le redressement des valeurs de reconstitution prendra du temps. L'époque des rendements distribués sans effort sur le bureau francilien est révolue, et la sélectivité doit plus que jamais guider la gestion de vos avoirs.
Vue d'ensemble des options d'arbitrage
Je vous présente mon évaluation comparative des trois arbitrages possibles pour arbitrer vos parts gelées.
| Option stratégique | Horizon temporel | Liquidité effective | Niveau de risque | Mon avis d'expert |
|---|---|---|---|---|
| Conservation passive | Long terme (5-10 ans) | ❌ Très faible | ⚠️ Modéré | ⭐ Attendre le redressement des loyers |
| Registre de retrait | Moyen terme (1-3 ans) | ⚠️ Incertaine et lente | ✅ Nul (prix officiel) | ⭐⭐⭐ À enclencher en priorité absolue |
| Marché secondaire | Court terme (< 3 mois) | ✅ Immédiate | ❌ Élevé (décote forte) | ⭐⭐ Option de dernier recours rapide |
| Arbitrage assurance vie | Moyen terme (3-6 mois) | ⚠️ Selon conditions contrat | ⚠️ Pénalités éventuelles | ⭐⭐⭐⭐ Opportunité à vérifier sans attendre |
Les bases du modèle SCPI
J'analyse souvent l'impact des baisses de dividendes. La chaîne La Française explique ici le fonctionnement de cet investissement.
Reprendre la main sur vos arbitrages immobiliers
Je le répète souvent : la tempête actuelle sur les SCPI de La Française ne signifie pas la mort du papier-pierre, mais la fin d'une forme d'illusion. Les coupes de dividendes subies par Épargne Foncière ou Sélectinvest 1 obligent à regarder la réalité des chiffres en face. Si la valeur de reconstitution s'effrite et que les retraits calent, vous devez cesser de subir la situation.
Concrètement, votre passivité coûte cher. Attendre sagement une remontée mécanique des baux tertiaires risque de bloquer votre capital plusieurs années sans rendement satisfaisant. Mon avis est tranché : isolez vos lignes illiquides pour réorienter vos nouveaux flux vers la santé ou la logistique. La vraie sécurité financière passe désormais par une sélectivité sans concession.
Sources :
- Les Echos Investir, valide les ajustements de distribution, les suspensions de variabilité du capital et la situation des dividendes des SCPI de bureaux gérées par La Française : https://investir.lesechos.fr/placements/sicav-fonds/les-scpi-de-bureaux-du-groupe-la-francaise-coupent-leurs-dividendes-et-sappretent-a-suspendre-la-variabilite-de-leur-capital-2217703
- Primaliance, détaille l'historique de rendement, le prix des parts et la capitalisation des SCPI gérées par la société de gestion La Française REM : https://www.primaliance.com/societes-de-gestion/la-francaise-rem
- Louve Invest, confirme la structure du groupe La Française, son intégration au Crédit Mutuel et les données financières relatives à son parc immobilier : https://www.louveinvest.com/scpi/la-francaise-scpi
- Meilleurtaux Placement, documente la position de marché de La Française et l'impact du cycle de correction de l'immobilier d'entreprise sur la valeur des fonds : https://placement.meilleurtaux.com/scpi/societe-gestion-scpi/la-francaise.html
Questions fréquentes sur la situation des SCPI La Française
Comment débloquer et retirer ses parts sur une SCPI La Française gélée ?
Je vous conseille d'inscrire formellement vos demandes sur le registre des retraits de la société de gestion. Si le capital variable reste suspendu, la vente de vos parts nécessite un acheteur en face ou la réalisation d'arbitrages immobiliers par la gestion, un processus long qui demande une vraie patience.
Faut-il conserver ou arbitrer ses parts de la SCPI Sélectinvest 1 ?
J'analyse chaque dossier au cas par cas : conserver Sélectinvest 1 s'envisage si le revenu résiduel vous convient et si vous n'avez aucun besoin de cash immédiat. En revanche, si la part du bureau périphérique pèse trop lourdement, revendre avec une décote permet de réallouer votre capital vers des secteurs plus porteurs.
Quel est l'impact réel du Crédit Mutuel sur la liquidité de ces fonds ?
C'est un point sur lequel j'insiste régulièrement : l'adossement du Groupe La Française au Crédit Mutuel offre une excellente solidité institutionnelle, mais le bilan bancaire de la maison-mère ne garantit en rien la liquidité des parts. La société de gestion ne rachètera pas vos titres avec ses fonds propres.
